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Asesoría fiscal online analisis desde el punto de vista legal alquilar su casa con airbnb

Cada vez son más y más  turistas los que optan por el alquiler de viviendas o habitaciones en lugar del tradicional hotel a la hora de realizar sus viajes.

Entre las páginas más conocidas para contratar este tipo de servicios encontramos Airbnb. Wimdu o Booking entre otras. Pero ¿Cómo tributan los arrendadores que se anuncian en dichas páginas por el alquiler?

Este es un tema que suscita mucho interés últimamente, ya que la mayoría de propietarios no declaraba en un principio sus ingresos por estos servicios, y hacienda ha manifestado su intención de tener este tema mucho más controlado.

 

Debemos analizar atendiendo a diversos factores:

 

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Punto de Vista

FISCAL

Debemos analizar las obligaciones que tenemos desde el punto de vista fiscal para cumplir con la ley.

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Punto de Vista

LABORAL

Debemos analizar las obligaciones que tenemos desde el punto de vista laboral o de seguridad social para cumplir con la ley.

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Punto de Vista

LEGAL

Debemos analizar las obligaciones que tenemos desde el punto de vista legal en cuanto a permisos o licencias para cumplir con la ley.

DESDE EL PUNTO DE VISTA FISCAL

¿Debo declarar el alquiler?

  • En caso de ser el propietario, el alquiler de vivienda tributa como rendimiento del capital inmobiliario. Debe declararlo en la declaración de la Renta en el apartado C “Bienes inmuebles no afectos a actividades económicas, excluida la vivienda habitual e inmuebles asimilados” desde la casilla 045 hasta la 064 para llegar al Rendimiento Neto. Cuidado, si estamos alquilando nuestra vivienda habitual no podremos aplicar la deducción íntegra, debemos quitar a la deducción la parte proporcional al alquiler, en función de días, metros cuadrados o número de personas.
  • En caso de ser arrendatario, tributa como rendimiento del capital mobiliario. Se declara en apartado B “Rendimientos del capital mobiliario a integrar en la base imponible general” en la casilla 033 donde pondremos en Rendimiento Neto. (Existen contratos de arrendamiento que expresamente prohíbe subarrendar la vivienda o habitaciones de la misma. Lógicamente si estamos en este caso el propietario puede rescindir el contrato y pedirle una indemnización).

En el supuesto de que ya hubiéramos presentado la declaración de la renta sin incluir los rendimientos de estos servicios, se deberá presentar una declaración complementaria. Y si directamente no hubiéramos presentado declaración, se regularizará presentando una declaración fuera de plazo.

Si regularizas voluntariamente tendrás que pagar un recargo e intereses de demora, pero no se te impondrá una sanción, en cambio si no regularizas y Hacienda lo reclama, además de que se te impondrá un recargo e intereses de demora también una sanción.

¿Hacienda lo sabe?

Te aseguro que si estas anunciándote por internet hacienda ha detectado tu anuncio y posiblemente te envié una carta avisando de que te están viendo y que esperan que vayas a tributar por dichos ingresos.

 

¿Me tengo que dar de alta en HACIENDA con algún modelo?

En este supuesto entrarían cualquiera de los arrendadores anteriores si junto con la vivienda o habituación se prestasen otros tipos de servicios propios del sector hostelero ya que en este caso la operación se encuentra gravada con IVA al tipo del 10% siendo obligatorio darse de alta en Hacienda a través del modelo 037/036 y en autónomos TA521.

Es decir si cobras por el servicio de limpieza, o recepción o check out.

 

¿Cómo tributa en IRPF?

A los ingresos percibidos por el alquiler y les restamos los gastos deducibles y, si nos corresponden, también podremos aplicar determinadas reducciones para obtener el rendimiento final por el que pagamos impuestos.

La ley del IRPF establece que el contribuyente podrá deducirse como gastos todos aquellos que se hayan realizado con el fin de poder obtener dichos rendimientos por lo tanto el contribuyente podrá deducirse entre otros:

  • Los gastos de la comunidad
  • El IBI
  • Los intereses pagados por la hipoteca si la casa se encuentra gravada
  • Las derramas que se hayan producido
  • El seguro del hogar
  • El seguro del alquiler
  • El 3 % como gasto de amortización sobre el mayor valor de:
  • El valor catastral, una vez descontado el valor que corresponda al suelo.
  • El valor de adquisición del inmueble, excluido valor del suelo.  Compute el precio de adquisición y todos los gastos que soportó en la compra (ITP o IVA, notaria, Registro de la Propiedad, etc.).
  • 10% del valor de los bienes inventariados en el contrato de alquiler.
  • En el caso de los bienes arrendados se podría incluir como gasto deducible el alquiler de la vivienda o de la parte proporcional del mismo.
  • Lógicamente la comisión cobrada por Airbnb

Todo siempre por la parte proporcional de los días alquilado.

 

SEGURIDAD SOCIAL

¿Hay que darse de alta?

Como hemos dicho anteriormente, si alquilamos nuestra casa temporalmente tributa como rendimiento del capital inmobiliario, por tanto NO ES NECESARIO DARSE DE ALTA.

Pero si por ejemplo añadimos un servicio de limpieza, esto tributa como rendimiento de actividades económicas  y por lo tanto debemos estar dados de alta.

DESDE EL PUNTO DE VISTA LEGAL

 

Sin duda es muy recomendable tener contratado un Seguro de protección que cubra la vivienda y responsabilidad civil.

Si tenemos previsto alquilar nuestra vivienda más de cuatro meses al año, es necesario contar con el certificado energético correspondiente que acredite su nivel de consumo de energía.

Este tema lo legisla cada comunidad e incluso cada ciudad, por lo que cambia continuamente y es posible que lo que indico a continuación mañana cambie y ya no valga: nuestra recomendación siempre es que consultéis con vuestro ayuntamiento:
· Andalucía: actualmente se rige por la ley general de turismo de Andalucía de 2011, en la que no se contempla este tipo de alojamiento ocasional, y por tanto no permite su inscripción como viviendas turísticas, sancionando a aquellas que se ofrezcan como tal. Actualmente está en marcha un borrador de decreto que debía haberse aprobado en enero, en el que se regulaba y permitía el alquiler de la vivienda propia de forma ocasional, tanto de forma completa como por habitaciones.
· Aragón: está previsto prohibir el alquiler por habitaciones de carácter vacacional.
· Asturias: se establece como requisito el servicio de alojamiento como mínimo los meses verano (de julio a septiembre) excluyendo así a quienes quieran alquilar su vivienda solo unos días o semanas al año.
· Baleares: aunque está en marcha el reglamento que desarrolla la ley turística balear, no se permite alquilar apartamentos en edificios de viviendas o en casa adosadas en régimen de propiedad horizontal.
· Islas Canarias: en el nuevo borrador se prevé que las viviendas turísticas requieran autorización de la comunidad de propietarios.
· Cantabria: para alquilar nuestra vivienda con carácter turístico se requiere el alta en la Agencia Tributaria y en la Seguridad Social, lo cual complica los trámites y hace inviable económicamente un alquiler esporádico.
· Cataluña: es necesario disponer de una licencia de apartamento turístico y cobrar a los huéspedes la tasa turística correspondiente. Esta licencia la otorgan los ayuntamientos, y de momento algunos como el de Barcelona no conceden nuevas licencias. Sin embargo, está prevista una nueva ley que regule esta actividad de forma más específica, así como otras de economía colaborativa. No se incluye en la legislación actual el alquiler de una o más habitaciones de la vivienda habitual, quedando esta al amparo de la LAU.
· Comunidad Valenciana: se debe registrar la vivienda para su uso turístico.
· País Vasco: la ley actual no contempla el alquiler de una única vivienda, aunque se está trabajando en un borrador de la nueva Ley de Turismo.
· Galicia: se prohíbe el alquiler por habitaciones con fines turísticos.
· Comunidad de Madrid: la legislación es probablemente de las más restrictivas. El decreto 79/2014 prohíbe alquilar nuestra vivienda para uso turístico por un período inferior a cinco días, así como el alquiler por habitaciones para cualquier periodo.